王兆军现任大连德丰置业顾问公司总经理个人简历王兆军现任大连德丰置业顾问公司总经理主要工作经历从事房地产开发及策划工作近十年，曾在中原物业任策划总监一职，主持大连及东北地区的策划工作，2002年成立德丰

　　从事房地产开发及策划工作近十年，曾在中原物业任策划总监一职，主持大连及东北地区的策划工作，2002年成立德丰置业顾问公司，足迹遍布东北各地，曾在大连、沈阳、鞍山、盘锦、大庆、长春、营口、通辽等地区有项目运作，本人主持的项目多次获得国家及地区的相关奖项。

　　来自德丰置业的王兆军总经理语出惊人，他用“扁鹊三见齐桓公”的典故向在座的人们阐述了自己的观点：

　　“2005年的宏观调控，尤其是一线城市的地产形势几乎都是一路下滑的。虽然这种现象在大连还不明显，但在2006年因为高档楼盘供应量巨大，必将陷入一种销售僵局。这就是大连楼市不健康的征兆。现在我们看来，大连的楼市很正常，这就好象我们现在跟一个癌症患者比较，你当然是健康的。但当有一天你忽然感觉不妙，往往这种时候就已经无法挽回了。亡羊补牢不是任何时候都能奏效的。通常我们喜欢将大连的房价与其他城市比较，感觉上我们还不错，很正常。但如果将GDP与房价综合起来看，在找出20、30个与大连类似的城市，与我们的房价进行比较，就能看出大连的房地产市场并不十分健康。这就说明单纯的涨价并不一定就是好事情，也许是病态的症状。现在看来，我们的楼市的需求的确很旺盛，但这些需求有很大水分，统计中也可能了包括许多根本没有能力购买房子的人，他们不过是有意向，但并没有实力。如果因为需求的旺盛就盲目乐观，那么大连的楼市就很可能出现问题。另外，目前楼市需求旺盛还与证券市场下滑有很大关系，因为许多在证券市场上投资的人都将目光转向地产，这也是泡沫形成了一个主要方面。”

　　据相关部门统计，大连市的商业项目面积已经远远超过世界发达国家的每千人34.5平方米的水平，市场供应量过大早已成为大连商业地产不争的事实。古语云：企者不立，跨者不行。过激的市场竞争如果导致部分商业项目出局，又如何保证前期承诺的投资回报？如何透过大连商业地产热销的表面现象认识商业地产的本质，已经成为商业地产运作者不容回避的问题。

　　在我们看来，商业地产中角色的错位是商业地产的隐患。因此，我们必须搞清楚商业地产中的三个角色：开发者、投资者和经营者。

　　目前大连商业项目的开发者大多为地产开发商，对于商铺类开发商来说他们是在跨行业经营，严格来说他们还没有跳出“商品房”短期利润的圈子；对于商业地产而言，追求的是长期的回报。所以说有的地产开发商们往往是越俎代庖了，他们以开发商业房地产项目的书名，收取了稿费，而写的却仅仅是序，这种做法最终影响的是商业地产的投资者和运营者。

　　对于投资者而言，目前大连的投资者往往是纯粹的投资客，他们所考虑到的是投资回报，是长期的经营利润，因此他们也容易被商业开发者的销售中宣传的保底投资、售后返租等销售手法所迷惑，对市场对将来的经营方向几乎是没有半分打算，只是考虑投资回报，而殊不知真正能够保证这些投资客经营利润的，正是这些商业地产的发展前景、经营类型和经营者的水平，而不是开发商的种种承诺。

　　因此，在商业地产中，真正唱主角的应该是商铺的经营者，他们拥有商业运作的经验，是通过经营的商品实现了商业地产的价值，他们是促进商业地产健康、高速发展的真正动力。经营者借助商业物业这个舞台，通过经营的商品来满足不同类别市场的供求。在大连的商业地产中，缺乏的是这些真正的商业经营者，缺乏的是真正拥有大型商业项目运作经验和能力的商业运作者，因此，开发商能否顺利得到开发利润，商业地产能否真正实现价值，这些经营者才是真正的核心所在。

　　综上所述，大连商业地产如果要健康发展，不单纯地追求商铺的数量，而要认清各自的角色定位，无论是开发商还是投资商，都要把商业地产的运作权力完全地交给商业运作的经营者，只有这样，大连的商业地产才能健康有序地发展，开发者、投资者、经营者三者的利益实现同得。

　　大连楼市超常规上涨，商品房涨幅达到13%，部分区域和项目的涨幅超过了20%。大连2005年春季房展会参展楼盘均价更是达到了4530元/平方米，涨幅为历届展会之最，展会上我们已很难见到3000元以下的楼盘，大连房价的大幅攀升成为人们特别关注的问题。面对现状，我们更应该理性思考，透过现象看到本质。

　　在现阶段房价不断上涨的刺激下，大连许多人贷款提前购房。许多投资者也加入投机和投资买房行列，在“羊群效应”下，购房者、投机和投资者的不断增加，导致房价虚高。这种消费现象，我们必须意识到其潜在风险。一旦泡沫破裂，房价下跌，需求就急剧下降，房价将持续下跌，形成恶性循环。

　　大连以其独有的优势，吸引了越来越多的异地购房者。资料显示，大连高档楼市异地购房比例由2003年的18%上升至2004年的25%，在某些高质素项目这一比例甚至达到了50%以上。异地购房者在连置业，拉动了各区域项目销售，在一定程度上支撑了大连楼市的上涨。

　　市场周期的变化，豪宅品质的提升，改善生活品质的愿望，这些因素导致了1995、1996年次置业的高端客户在去年底重新进入市场。2004年底，大连高端市场在年底销售回温，成为大连市场的一大亮点。高端项目热销，导致供应结构倾斜。入市项目中，高档项目供应量比例的增加明显。高档项目供需两旺，客观推动了大连房价的上涨。

　　分析2004年和2005年挂牌地块，多为城市边缘地块，主城区土地供应稀缺。这一现象导致购房者对于市区内项目的追捧逐渐升温，非理性购买因素大增。在这一局面的刺激之下，很多无近期置业打算的购房者也纷纷提前入市，客观上抬高了房价。

　　从1997年开始，银行逐渐放宽了对于房地产按揭贷款的限制，从此大连楼市一直保持了供需两旺的态势。近年来房价涨势明显，消费者在追涨杀跌的心理驱动下，购房愿望更加迫切。表象的市场繁荣并不能掩盖购买力透支的隐忧。部分开发商为了自身，采取大小通吃的市场策略，进入了寅吃卯粮的底层消费阶段。我们应该警惕涸泽而渔，这种开发思路会提前消耗潜在需求，破坏供需的平衡关系，导致地产市场进入休整期。

　　按照市场规律，短期的供不应求会使投资增加，扩大供给，导致远期供过于求。1997年过后大连进入了快速的房地产开发期，在短短几年之内，开发热潮席卷整个大连市区。面对繁荣的市场现状，政府、开发商都在尽可能地满足客户需求，并保持一个安全库存水平，按常理来说，这种思考和操作方式没有任何错误。然而，这种常规的思考方式，也会导致需求变异性放大这种可怕现象。产生了所谓的“啤酒理论”，即假性需求导致供过于求的现象。开发商应该理性的分析需求结构，防止过度开发，导致供需失衡。在一个大系统里，某一个节点上的小赢、小胜都是暂时的，惟有共赢，才具有持久性和延展性。

　　目前，大连的房价收入比达到10:1以上，基尼系数达到0.45以上，已 过国际公认的警戒线年下半年的快速上涨以后，2004年又持续上涨。刚刚结束的大连春季房展会的房屋均价已 过了4500元/平方米，房价太高、上涨太快，多数老百姓买不起房。近年来不断上涨的房地产价格甚至引发了购房恐慌，工薪阶层基本的购房需要越来越难以转化为有效的市场需求，高收入阶层却能够同时拥有几套住房。如果普通的老百姓越来越买不起房子，就会引发社会问题，造成社会危害。

　　从2005年春季房展会的成交情况来看，大连人的购房热情并没有随房价的上涨而降低，反而表现出比去年更为强烈的购买欲。在短期之内，大连房价还会伴随着去年的“惯性”呈现出继续上扬的态势。

　　针对房价上涨过快的现象，政府通过金融、财税、政策法规、土地等手段平抑房价，对市场进行合理的引导。央行两次提高房贷利率，物业税、房地产级差利得税等税收政策即将出台的消息不断。相信通过政府的宏观调控，不断地抑制投机和超前消费，将会有效平抑当前房价的上升势头。

　　房价违背市场规律的快速上涨，会导致供需关系的失衡。当房价突破购房者心理底线，就会出现阶段性需求萎缩，市场进入休整期。前几年温州、宁波等部分沿海城市的房价飞速上涨和大连房价现状有着些许相似之处。伴随着近些年的过量开发，需求市场的逐渐萎缩，上述地区已经出现了房价下挫的局面。如果大连市场得不到合理开发和理性的消费引导，大连房价是否会出现上述地区的局面，我们持有谨慎的观望态度。

　　随着大连在国际国内地位的不断提高和经济的发展，从远景来看，其楼市价格将呈一种稳步上升的趋势也是必然。

　　编后：就在此文即将面世之际，我们忽然从相关媒体获知，上海近期新房均价连续下挫；北京商品房因价格太高导致“相对过剩”……大连房价，虽然在季度显示走高，但市场交易总件数和交易面积分别较去年同期下降3.2%、8.8%。由此，我们依稀看到了房价在持续上涨一段时间之后，已然露出了“平抑”的端倪，无数双眼睛有望看到浮云驱散后的一丝曙光……